창업에 있어서 아무리 좋은 아이템이라 할지라도 장소를 제대로 정하지 못하면 성공적인 사업이 될 수 없다. 입지는 특색을 파악한 후 신중히 고객의 접근이 쉬운 곳을 선택해야 한다. 특히 소매업의 경우 입지 산업이라 할 만큼 사업의 성패에 절대적인 요소다. 이번 호는 입지 선정에 대해 알아본다.
패션에 유행이 있듯, 창업 시장에도 항상 새로운 트렌드가 자리 잡는다. 국내 산업 및 부동산 시장이 발달하면서 상권분석 분야에서도 다양한 변화들이 생기고 있다.
과거 상권분석이 단순히 지리적인 특성과 유동 인구를 중심으로 계산하고 분석해 진행했다면, 이제는 각 상권 내 소비자의 특성과 변화 가능성, 소비 행동 특성에 이르기까지 분석 대상이 더 광범위해지고 다양한 방면으로 번져나가는 추세다.
상권분석이라는 것 자체도 이전에는 전문가들만이 측정할 수 있는 부분이 따로 있었다면, 이제는 정량적인 데이터베이스와 통계 자료들을 활용할 수 있는 방법들이 일반화되는 추세다. 특히 각 지자체에서도 상권 활성화와 소상공인 지원을 위해 빅데이터를 제공하고, 정보의 큐레이션 개념을 도입하면서 상권분석의 활용성이 두드러지고 있다.
상권분석 절차
그럼에도 상권분석의 절차는 전통적으로 지켜야 하는 절차들이 있다. 초보자도 할 수 있는 상권분석 방법을 소개하자면 우선 입지가 속한 지역의 상세한 지도를 구입하고, 입지할 지점에서 반경 500m까지의 상태를 확인할 것이 권장된다.
지도에서 도로와 지하철 등의 지형을 확인하고, 지리를 어느 정도 익힌 다음에 소비가 활발하게 일어날 만한 상권을 표시해 직접 현장답사를 다녀와야 한다. 현장답사는 자동차로 하는 방법도 있으나, 제대로 하기 위해서는 반드시 도보로 천천히, 시간대별로 돌아다녀 보는 것이 좋다.
현장답사가 끝난 후에는 입지 부근에 서서 통행량 조사를 해봐야 한다. 이때 소비가 어느 정도나 일어나는지, 상권 내 가게에 들어가는 소비자 수를 직접 세어 보는 것도 좋다. 통행량 조사는 성별과 시간대별, 연령별, 추정되는 직업별로 구분해 조사하면 완벽하다.
이것을 수행하기 어렵다면 상권분석 전문가를 통해 현재 운영되고 있는 매장 내 소비율과 일 방문자 수를 확인해 보는 방법도 있다. 창업전문가들의 경우, 각 상권마다 이러한 데이터들을 기본적으로 수집해 놓고 있기 때문에 좀 더 쉽고 빠른 상권분석이 가능하다.
입지 제대로 이해하기
상권분석 시 더 확인해야 할 사항은 입지다. 입지란 해당 점포가 있는 장소를 의미하는데, 창업에 성공하려면 사업 아이템 이상으로 입지 선정이 중요하다. 입지는 고객의 접근이 용이한 곳을 선택해야 한다.
특히 소매업의 경우 입지 산업이라고 할 만큼 사업의 성패에 있어 입지가 차지하는 비중이 절대적이다. 즉, 좋은 입지를 차지한 창업자는 이미 가게 문을 열기 전부터 절반 이상은 성공한 것으로 본다는 의미다.
창업자가 알아두어야 할 상업입지로서 갖추어야 할 필수적인 조건은 여러 가지다. 자신이 시작하려는 창업 아이템과 점포가 운영될 수 있을 만큼 인구, 세대수가 갖추어져 있을 것, 소비자 접근이 용이할 것, 가시성이 좋을 것, 임대료 문제가 크게 부담이 없을 것 등이다.
인구와 세대 수가 어느 정도 갖춰져 있는 곳을 선택할 때는 소비성향이 높고 구매력이 왕성한 연령층의 소비자가 다수 존재 하는 곳을 더 좋은 입지로 보고 선정해야 한다. 또한 소비자들은 대부분 오래 걷거나 계단을 올라가야 하는 매장을 좋아하지 않는다. 따라서 접근이 용이한 곳에 입지를 잡는 것이 최선이다.
창업 점포의 가시성도 빼놓을 수 없다. 이미 잘 알려진 <스타벅스> 등의 프랜차이즈가 아니고서야 점포를 알리는 데 걸리는 기간을 최소 3개월 이상으로 잡아야 한다. 따라서 가시성 확보가 잘 되는 점포를 얻어야 한다. 대부분은 1층의 가시성이 가장 뛰어나다.
다만 가시성이 좋은 1층의 경우 임대료 문제가 생긴다. 임대료는 자신이 감당할 수 있는 정도여야 한다. 적당한 임대료는 하루 매출에 곱하기 3을 하는 것이 적정하다.
향후 가능성 확인
마지막으로 상권분석 시 입지는 현재 상황 외에도 추후 상권이 어떻게 변화할지, 상권의 잠재력도 어느 정도는 조사해야 한다. 지금 아무리 뛰어난 상권이고, 입지가 최상이라고 해도 불과 1년 사이에 상권이 쇠퇴하는 경우도 있다.
반대로 지금은 다소 부족한 상권이라도 한두 달 후에는 눈에 띄게 성장하는 경우도 있다. 따라서 지금 현재 상황에 지나치게 집중하기보다는 미래 성장 가능성이나 쇠퇴 가능성 등도 염두에 두고, 상권 입지를 살펴야 한다.
해당 지역의 상권이 성장기인지 쇠퇴기인지 파악하는 부분은 단순히 현재의 상권 상태뿐 아니라 향후 개발 가능성과 지역 정책 등을 살펴보면 된다.
바이앤셀 파트너스(주주) 김정민 팀장은 프랜차이즈 양도양수 창업 및 신규 창업 인큐베이팅 전문가. 바이앤셀 파트너스 내에서도 우수 창업전문가로 활약하고 있다. 창업 상권분석, 매출분석, 자료수집 등의 분야에서 뛰어난 두각을 드러내고 있으며, 창업자를 위한 수익분석과 점포개발, 경영관리, 상권분석부터 마케팅 전략 수립 등을 지원한다. e-mail freeman0321@gmail.com
*CEO스터디 칼럼은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.
