주택시장에서 수요보다도 공급이 넘쳐나는 시기가 잠깐 닥칠 것이다. 그 시기를 노려야 한다. 그들의 부모세대들에겐 신체의 일부와 같은 집이지만 그 시기가 준비가 된 세대에게는 역사상 가장 적은 부담으로 내 집을 마련하는 최고의 타이밍이 될 것이기 때문이다.
인구구조의 변화와 부동산
수십년을 한푼도 안쓰고 모아도 서울에 있는 집한칸 마련하기 어려운 세상이다. 주변이나 상담을 하며 만나는 분들에게 어떻게 준비를 하고 있는지에 대해 물어보면 대부분 별다른 달성방안 보다는 막연하게 최대한 돈을 많이 모아놓고 대출을 끼고 산다거나 아예 계획조차 없는 경우가 태반이다. 사실 기본적으로 수억대의 자금이 필요하기 때문에 그에 대한 준비라는 게 막연한 게 사실이긴 하다.
지금의 부모세대에서 시작된 전략(?)이 크게 바뀌지 않았고 바뀔만한 계기도 없었기 때문이다. 그럴 수 밖에 없는 이유가 부동산이라는 것이 단순하게 수요와 공급의 관계로만 가격이 결정되지 않는다. 부동산자체에 내재돼 있는 가치보다는 정책이나 개발이슈, 각종 세금과 규제 등 외부효과가 가격에 너무 큰 영향을 끼치기 때문이다.
하지만 그 모든 외부효과를 넘어서는 큰 사건이 발생했고 지금도 계속 발생 중이다. 그것은 어느 하루아침에 나타난 것이 아니라 수십년에 걸쳐서 조금씩 진행돼 왔다. 단지 우리가 체감하기에는 너무 조금씩 변화해와서 이제와서 무언가 닥치기 시작했다는 느낌이 드는 것일 뿐이다. 산을 오를 때 불과 10℃도 안되는 경사지만 점점 산을 오를수록 그 경사가 크게 느껴지는 것과 같은 이치다. 그 사건은? 인구구조의 변화다.
사건의 범위를 좁혀보면 58년 개띠로 대표되는 ‘베이비부머’의 은퇴다. 이제와서 베이비부머라는 용어는 너무나 흔한 용어가 돼서 설명할 필요조차 없어졌다. 그들의 은퇴가 자녀세대인 에코세대에게 큰 영향을 끼치기 시작했다. 지금부터 설명할 내용은 베이비부머에게는 굉장히 아픈 이야기이지만 에코세대에게는 아프면서도 어찌보면 단 한번 있을 수 있는 기회일 것이다.
부동산 대출의 악순환
현재 대한민국에서 65세 이상 노인인구 비중은 15%를 넘보기 시작했다. 이 수치는 급속하게 상승해서 2020년대 중후반에는 전체인구의 20%가 65세 이상 노인이라는 통계도 나와있고 노인을 부양하는 생산가능인구도 노인 1인당 2명 수준까지 줄어드는 인구구조가 나타날 것이라고 한다. 노인인구의 대부분은 생계를 위한 최소한의 수입을 유지 못하는 것이 현실이다.
이러한 상황에서 이미 전체인구의 15%를 차지하고 있는 베이비부머의 은퇴가 한창 진행 중이다. 하지만 이들 역시 노후준비를 제대로 하고 있지 못하고 있다. 미흡한 준비의 첫 번째 이유는 바로 ‘집’이다.
젊었을 때부터 그들의 내 집 마련 방식은 가지고 있는 돈에 억대의 대출을 받아 집을 마련하고, 추후 집값이 오르면 팔아서 대출을 상환하고 또 다른 집을 대출을 끼고 구입하는 식이었다. 이 방식의 절대적인 전제는 ‘집값이 계속 올라야 한다’는 것이다. 하지만 한국은행에서도 밝혔듯이 일본의 ‘잃어버린 20년’이라는 장기불황의 전 10년의 시나리오를 그대로 따라가는 대한민국에서도 집값이 오를 희망은 없어진 지 오래다.
(강남은 예외로 두자. 우리나라에서 강남지역을 전체를 바라보는 하나의 지표로 취급하는 건 의미없는 이야기다. 그곳은 다른 세계다.)
신도시의 집값 평균도 3.3㎡(1평)당 1000만원이 붕괴되는 정도니 집값이 올라갈 것이라는 기대는 거의 사라졌다고 봐야한다. 이런 현실에 연봉의 몇 배에 해당하는 대출을 끼고 있는 베이비부머가 대출을 모두 상환할 수 있는 가능성은 점점 희박해지고 이자만 내는 것조차 버거운 상태까지 왔다. 가계대출이 1000조를 넘어섰다는 이야기는 너무나 뻔한 얘기가 돼버렸고 그 대부분이 부동산관련 대출이라는 것이 이를 방증한다. 이것은 집주인이 세입자에게 돌려줘야할 전세보증금이 감안되지 않은 통계이므로 실질적인 가계대출은 통계수준을 넘어선 지 오래다.
베이비부머의 상실이 에코세대의 기회
여기저기서 깡통주택이 나타나기 시작했고, 그 대부분이 점차 노인인구로 편입되는 베이비부머 가정이다. 너무 슬픈 일이지만 이게 현실이다. 소득은 없어지고 대출상환의 압박은 커지고 더 이상 대출을 받을 곳은 없이 막다른 길에 다다르고 있는 것이다.
냉정하게 말하자면 그들에게는 딱 하나, 경매-파산-면책으로 이어지는 시나리오 밖에 없다고 필자는 생각한다. 심리적으로 버틸 수 있는 데까지 버티다가 집을 경매로 내놓게 되면 몇 번의 유찰을 거쳐서 집 값은 현재 2016년 시세의 절반 이하로 떨어질 가능성이 크다. 물량이 너무 많아서다. 여기에서 가장 큰 저항은 ‘내 집을 포기한다’는 것에 대한 심리적인 요인이다. 현실적인 부담이 이 심리적인 저항의 크기를 넘어서게 되는 시기가 향후 10년안에 올 것이고 경매물건은 넘쳐나고 낙찰가는 점점 떨어지고 파산신청을 하는 베이비부머는 기하급수적으로 늘어날 것이다. 바로 이 시점이 에코세대에게는 기회다.
절대로 지금 무리하게 집을 마련하려는 생각은 버려야 한다. 그리고 앞으로 10여년 간 벌어질 시나리오에 대비해야 한다. 주택시장에서 수요보다도 공급이 넘쳐나는 시기가 잠깐 닥칠 것이다. 그 시기를 노려야 한다.
그들의 부모세대들에겐 신체의 일부와 같은 집이지만 그 시기가 준비가 된 세대에게는 역사상 가장 적은 부담으로 내 집을 마련하는 최고의 타이밍이 될 것이다. 내 집을 큰 부담없이 마련하고 싶다면 앞에서 설명한 그 시기를 대비한 자금 관리를 시작해야 한다. 최소 10년에서 15년에 걸친 기간 동안 안정적으로 준비할 수 있는 자금을 지금부터 당장 준비해야 한다. 그에 맞는 금융상품도 잘 선택해야 하고 장기간에 걸쳐서 꾸준히 납입할 수 있는 금액도 산출해야 한다. 바로 그 부분에서 전문가의 도움이 필요할 것이고 내 편에서 제대로 도움을 줄 수 있는 누군가를 찾기 위한 현명한 선택을 해야 할 것이다.
강경완 W에셋 지점장은 국민대학교 마케팅학과를 졸업하고 여러 언론사와 각종 강의를 통해서 솔직하고 정확한 금융의 이면에 대해 알려주고 있다. 뜬구름 잡는 기존의 재무설계에서 벗어나 삶을 가장 안정적으로 이끌어 갈 수 있는 실질적인 재정설계 상담을 하고 있으며 이패스코리아의 칼럼니스트로도 활동하고 있다. www.facebook.com/hellohogoo
