서율 종로3가역 종묘에서 인사동으로 가는 사이 허름하고 고즈넉한 분위기를 풍기는 골목이 있다. 바로 익선동상권이다. 대규모 한옥 주거단지가 있는 곳이라 한동안 상권이 점점 죽어가는 분위기였지만, 최근 이곳 상권이 꿈틀대고 있어 창업자들이라면 제대로 살펴봐야할 것으로 보인다.
익선동 상권의 최근 동향
최근 익선동 일대는 그 유명한 북촌과 서촌에 이어 세 번째로 한옥마을로 육성될 전망이 내비치며 뚜렷이 존재감을 드러내고 있다. 익선동은 북촌과 마찬가지로 1920년대 지어진 한옥들이 100채 이상 즐비한 곳으로, 불과 1~2년 새에 전통 한옥카페들이 연달아 문을 열면서 종로 도심 속 완전한 핫플레이스로 떠오른 상태다.
요즘 익선동 상권은 조선 말기의 한옥 외관은 그대로 유지하면서, 내부는 유럽식 인테리어를 적용해 20대~30대 젊은 층을 중심으로 필수 데이트코스가 됐다. 카페 <엘리>, <서울커피>, <마당플라워카페>, <동백양과점>, <브런치뷰> 등 수표로, 삼일대로, 돈화문로 등의 익선동 주변은 한집 걸러 한 집이 카페일 정도로 카페지도가 형성된 상태다.
익선동 맛집 지도라는 키워드도 급부상했다. 수표로에 위치한 <창화당>, <경양식 1920>, <열두달>, <동남아>뿐 아니라 돈화문로 <익선반주>, <종로스테이크>, <익선동 121>, 삼일대로 <호반>, <찬양집>, <종로할머니칼국수> 등의 음식점 등이 종로 익선동 한옥마을 한바퀴 지도로 잘 알려져 있는 맛집들이다. 그 외 간판 없는 맛집들도 상당하다.
덕분에 SNS 등을 통해 급격하게 알려진 익선동 상권은 외국인을 비롯한 외부 인구 유입이 급격하게 증가하면서 활발한 분위기다. 40대 이상부터 60대까지의 장년층, 노년층의 방문도 꾸준하다. 현대적으로 꾸며놓은 음식점이나 악세서리 가게 등도 즐비하고, 어울리지 않을 듯 어울리게 옛 정취를 고스란히 느낄 수 있다는 평가다.
서울 마지막 한옥마을 지정, 특화성 높아
지난해에는 서울시에 의해 익선동 156 일대의 3만1121.5㎡ 대지가 서울의 마지막 한옥마을로 지정되는 호재도 누렸다. 북촌, 보문동 등에 이은 한옥마을이다. 사실 익선동은 약 15년 전인 2004년 재개발 정비구역으로 지정돼 조합추진위원회도 구성된 바 있다. 하지만 2008년 부동산시장이 침체되면서 결국 무산됐다. 때문에 한옥마을 조성은 상당한 희소식이 됐다.
한옥마을 조성에 따른 익선동 지구단위계획안에서는 대로변에 있는 한옥의 경우 최고 5층 이하, 내부는 구역에 따라 4층 이하로 건축이 허용됐다. 서울시는 높이를 제한하는 대신 건폐율(대지면적 대비 건축물 바닥면적 비율)은 기존 60%에서 80%까지 확대하는 것이 특징이다. 한옥 수리비용도 한 채당 최고 1억 8,000만원까지 지원된다는 소식을 전하기도 했다.
아이디어 넘치는 개인창업자를 위한 천국 ‘익선동’
특히 한옥마을로 지정된 익선동을 가장 주의 깊게 살펴봐야 하는 이들은 프랜차이즈가 아닌 개인창업자들이다. 프랜차이즈나 대형 규모를 필요로 하는 점포의 경우 입점이 제한되기 때문. 또 기존 건물을 아예 부수거나 고층으로 건물을 짓는 것 역시 제한되기 때문에 특색 있는 공간에 특별한 창업 아이템을 선보일 수 있는 창업자들에게는 확실히 좋은 기회가 될 것으로 보인다.
실제 전문가적인 입장에서 봤을 때, 익선동 상권은 얼마 전까지만 해도 귀금속 세공업자들이 저렴한 자릿세를 이유로 완전히 자리를 점령하고 있었다. 하지만 지금은 거의 대부분이 자리를 뺀 상태다. 임대료 역시 기존에 비해 거의 3배 정도 상승한 것으로 분석된다.
그럼에도 확실히 성공 가능성이 높은 상권임에는 분명하다. 우선 유동인구가 지난해 여름 기준으로 일 7,000명을 넘어섰다. 성비는 남성이 여성에 비해 10% 정도 많은 편이며, 연령대는 10대를 제외한 20대부터 60대까지가 골고루 분포돼 있어 아이템 제약도 크지 않은 편이다.
다만, 소상공인시장진흥공단의 종각역 상권 2018년 3월 인구분석 자료에서는 30대 유동인구가 25.1%로 가장 높게 나타난 만큼, 이들의 소비가 많은 음식점이나 주점 등의 창업이 더 유리할 것이라는 전망이다.
(주)지노비즈 이정희 이사 16년 경력의 창업컨설팅 전문가. 정확한 정보와 상권분석 데이터를 기반으로 창업자의 불안요소를 해소하고 성공창업으로 안내하고 있다. e-mail freeman0321@gmail.com
