임대차 계약을 갱신하는 과정에서 각종 분쟁이 일어나고 있다. 이 과정에서 임대인이 임차인에게 무리한 요구를 하였는지 여부는 각 사례 별, 구체적인 사안에 따라 판단할 일이다. 아울러 상가임대법상 권리금회수 조항은 임차인에게 매우 강력한 무기인 만큼, 이런 조항이 있는 것을 모르는 이들이 많아 소개해본다.
왕용한 약사는 2008년 7월 31일 약 119㎡(36평)의 상가를 임대차 보증금 1억원, 차임 월 250만원, 임대차기간 2008년 8월 1일부터 2년으로 하는 내용의 임대차계약을 체결했다.
이 자리에서 장사가 잘 되어 2014년도까지 연속으로 임대차 계약을 갱신하면서 약국을 운영해 왔는데, 그만 2014년 9월, 건물주가 상가를 매도하면서 문제가 발생했다. 건물을 매수한 나명의 씨도 약사였던 것이다.
새 건물주는 왕용한 약사에게 임대차계약이 2015년 7월 31일자로 종료되니 약국을 명도하고 나가달라는 내용증명을 발송했다. 나 씨가 이 건물을 매수한 이유는 바로 자기가 직접 약국을 경영하기 위한 것이었다. 이대로 순순히 물러설 수는 없다고 생각한 왕용한 약사는 변호사에게 상담을 받고, 마침 2015년 5월 상가건물임대차보호법에 ‘권리금회수기회의 보호 등’ 조항이 신설된 것을 알게 되었다. 왕 약사는 새롭게 신설된 이 조항을 최대한 이용하여 반드시 권리금을 받고 나가겠다고 결심했다.
권리금 회수기회 방해 소송
수소문 끝에 권리금 1억원을 주고 들어오겠다는 이기회 씨와 권리금 계약을 체결하고 2015년 7월 3일 건물주에게 “내가 7년 동안 운영하던 이 약국을 이씨에게 1억원의 권리금을 받고 넘길 터이니 나의 권리금 회수 기회를 방해하지 말고 이기회 씨와 임대차 계약을 체결해 달라”는 내용의 내용증명을 발송하였다. 이 내용증명을 받은 건물주인 나 씨는 당황했다.
역시 변호사와 상담해 보니 상가임대차법이 바뀌어서 이러한 임차인의 요구를 무시해서는 안 된다고 했다. 나 씨는 왕용한 약사에게 신규 임차인이 될 사람과 한 번 만나서 얘기하자고 하였고, 만난 자리에서 ‘권리금계약서 원본, 약사자격증사본,약사경력증명서, 2014년도 부가가치세 납부증명서, 2015년도 소득세납부증명서, 2014년도 재산세 납부실적, 가족관계증명부, 국세 및 지방세 완납증명서, 새로운 임차인 명의의 예금잔고 증명서 원본, 약국 운영 단기 계획서 및 장기계획서’를 가지고 오라고 했다. 만약 기존 임대료보다 40% 인상된 월 330만원의 월세를 지급한다면 이기회 씨와 계약 하겠다고 했다. 그러나 기존 월세에 비해 너무 비싸다고 생각한 이기회 씨는 이를 거절해 협상이 결렬됐다.
왕용한 씨는 임대인이 월세를 너무 높게 불러 자신의 권리금회수기회를 방해했다며 소송을 제기했다. 어떻게 되었을까? 이 사례는 대구 고등법원 1770 사건을 사례로 구성한 것이다. 여기서 중요한 점은 다음과 같다.
상가임대법상 권리금회수 조항
첫째, 임대차 기간이 5년 경과한 임차인도 권리금회수조항의 보호를 받을 수 있다. 이 사건에서 임대인은 왕용한 씨가 상가임대차 보호법상 보장되는 5년을 넘어 7년이나 임대차 기간을 보장받았기 때문에 권리금 회수 조항의 보호를 받지 못한다고 주장했으나 대구고등법원은 임차인의 손을 들어 주었다. 다만, 이와 반대 결론의 판결도 존재하므로 이 쟁점은 앞으로 대법원에서 정리되어야 할 것으로 보인다.
둘째, 이 사건에서 왕용한 씨는 1심에서는 이기고 항소심에서는 졌다. 그 이유는, 2008년 7월 이후 7년 동안 한 번도 임대료를 인상하지 않은 점이다. 임대인이 보증금은 1억원으로 그대로 두고 월 차임을 250만원에서 350만원(부가세 포함)으로 인상한 것을 부당하게 현저히 고액의 차임을 요구하였다고 보기 어렵다고 고등법원은 판단하였기 때문이다. 결국 임대인이 무리한 요구를 하였는지 여부는 각 사례 별로 구체적 사안을 고려해서 판단할 수밖에 없다. 상가임대법상 권리금회수 조항은 임차인에게 매우 강력한 무기이다. 하지만 이런 조항이 있는지도 모르는 사람이 많다.
법무법인 호율의 배선경 변호사 연세대학교 정치외교학과 및 법학과를 졸업하고 사법연수원 38기를 수료했다. 프랜차이즈 관련 소송 수행, 가맹거래 관련 분쟁조정 업무, 공정거래위원회 관련업무, 가맹본부 자문업무, 공정거래위원회 및 조정원 관련 업무, 한국진출 외국 프랜차이즈 기업의 자문, 정보공개서 및 가맹계약서 자문, 가맹본사 직원 교육 등의 업무를 해오며, 업종에 상관없이 다양한 프랜차이즈 기업의 법률자문을 해오고 있다.
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