골목상권이 뜨고 있다. 차분하고 단정한 분위기를 풍기는 골목상권은 기존의 주택 등을 개조한 경우가 많고 각각의 점포들의 특색이 도드라진다. 이런 매력들은 고객들로 하여금 불편한 교통수단도 감수하고 찾아오게 만들고 있다. 소비자들이 지속적으로 재소비를 진행할 수 있는 확실한 경쟁력만 있다면 값비싼 임대료 걱정 없는 골목상권을 눈여겨볼 만하다.
골목상권의 대모 ‘서교동 카페거리’
최근 대형 쇼핑몰 상권보다는 좀 더 안정감 있고 특이한 분위기를 풍기는 골목상권을 선호하는 소비층이 증가하고 있다. 통상 상권은 유동인구가 풍부한 환승역 주변이나 오래 전부터 쇼핑으로 유명한 대형 상권, 주거 배후 수요가 많은 아파트 단지, 오피스 상권 등으로 분류되는 것이 기본이었다. 하지만 이제는 기존 상권의 분류 범주에는 들지 않는 형태의 골목길이 창업자들이 가장 주목해야 할 상권이 됐다. 젊은 층들의 새로운 트렌드로 떠오른 이태원 경리단길을 비롯해 신사동 가로수길, 세로수길, 삼청동길, 망리단길, 샤로수길 등이 그렇다.
또 골목상권을 거론할 때, 결코 빼놓지 말아야 할 곳이 하나 더 있다. 바로 서교동 카페거리다. 이 곳은 상수역 개통 이후 홍대 방향으로 대학생들의 통학 길이 되면서 상권이 형성된 곳으로, 홍대입구역과 합정역을 아우르는 대형 상권으로 성장한 대표적인 케이스다. 몇 해 전 합정역에 생긴 복합문화공간 메세나폴리스가 들어서면서 이제는 상수역과 합정역, 홍대입구역까지 전형적인 삼각형 모양의 대형 상권이 됐다.
기존 주택 개조, 상점마다 특색 갖춘 서교동 카페거리
서교동 카페거리의 가장 큰 특징은 복잡한 홍대 상권의 어지러움을 떠나 골목길을 따라 차분하고 단정한 분위기를 풍긴다는 것이다. 이 때문에 이국적인 분위기를 풍기는 경리단길이나 고급스럽고 편안한 분위기의 가로수길 등의 장점을 모두 담았다는 평가도 받고 있다. 무엇보다 기존의 오래된 주택들을 리모델링해 일반 상가와 차별화를 둔 외관으로 거리를 찾는 소비자들의 이목을 집중시킨다.
특히 사람들이 줄을 서서 먹는 베트남쌀국수 전문점이나 유기농 빵 전문점 등도 새롭게 건물을 올린 것이 아닌 기존의 2층 주택 등을 개조한 점이 눈에 띈다.
이렇게 열려 있는 모든 상점들이 하나하나 모두 저마다의 특색을 가지고 있어 젊은 소비자들에게는 유명한 데이트 코스로 인기를 끌고 있다.
이 때문인지 새롭게 서교동 카페거리에 입점하려는 브랜드나 개인 사업자들은 신축 허가를 내는 대신 용도변경 등의 기존 주택 리모델링을 위한 인허가 신청을 꾸준히 이어가고 있다. 급속한 상권 성장에도 현대식 재건축물이 많지 않다는 것은 서교동 카페거리만의 확실한 경쟁력이 되고 있으며, 앞으로도 상당한 장점이 될 전망이다.
임대료 급등, 신규 창업 오픈은 주의 필요
창업 상권분석 전문가 입장에서 보면, 골목길 상권에서는 흔히 알고 있는 상식이 통용되지 않는 것들이 많다. 예컨대 골목상권에서는 편리한 교통이나 접근성이 좋은 1층 매장, 평지 상가 등의 조건이 거의 필요하지 않다. 특색 있는 골목길만의 매력을 찾는 소비자들은 교통이나 주차의 편리함, 1층의 소비 접근성 등과는 별개로 이면도로에 있어 찾기 어려운 곳이라도 기꺼이 소비를 위해 방문하는 정성을 보인다.
물론 이러한 현상은 매장을 한 번 찾은 소비자들이 지속적인 재소비를 진행할 수 있도록 확실한 경쟁력을 갖춘 창업자를 전제로 한다. 이것만 제대로 갖춰져 있다면, 값비싼 임대료 걱정 없이 골목상권에서도 분명히 성공할 여지가 마련되는 것이다. 복잡한 골목길의 특성상 필연적으로 발생하는 접근성 문제는 스마트폰이나 블로그, 카페 등의 소셜 정보나 IT 정보를 이용해 간단하게 극복된다.
조용히, 그리고 안정적으로 가게를 운영하기에 서교동 카페거리만큼 적격인 곳도 드물다. 하지만 여느 골목길 상권이 그러하듯, 소비자들이 많이 알고 찾는 이곳 상권 역시 대중화에 따라 부동산에 큰 변화를 겪었다. 먼저 상권을 형성시킨 임차인들의 경우, 급등한 부동산 가격에 이탈한 사례도 적지 않다. 따라서 신규 창업을 고민하거나 매장 인수 등을 고려할 때는 세밀한 분석이 필요하다.
또 만일 상권 축의 이동이 나타날 경우 급격한 상권 쇠퇴의 위험도 상존할 수밖에 없다. 따라서 서교동 카페거리 등의 골목상권 내 창업을 고려할 때는, 부동산 가격의 적절함과 투자 가능성은 물론이고 향후 상권의 성장이나 변동 가능성에 대해서도 충분히 검토한 후 신중하게 시작하는 것이 현명하다.
㈜지노비즈 황금천 이사 10년 경력의 프랜차이즈 창업 및 인큐베이팅 전문가. 前창업몰 경제연구소 CERI 수석팀장 및 現창업연구소(창업그린존) 자문위원을 역임하고 있으며, 창업을 위한 수익분석, 점포개발, 경영관리, 상권분석, 마케팅전략 등을 수행하고 있다.
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